La normativa traspone con unos tres años de retraso una directiva europea, siendo quizás el punto más significativo que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, mucho más garantista que la legislación anterior, exige a los bancos ofrecer información precontractual y detallada a los nuevos clientes hipotecarios sobre sus obligaciones de pago y esta mayor transparencia hará que los deudores tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de solicitar una hipoteca, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales.
Uno de los principales objetivos de esta nueva norma es reducir la gran litigiosidad hipotecaria actual, desatada entorno a las cláusulas bancarias abusivas y a asumir las reglas de juego que ya operan en el resto de Europa, evitando que se repitan conflictos como el de las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa y los préstamos ligados al IRPH, que tanto han dado que hablar en los últimos meses y años. Los desahucios, la indefinición sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios y el caos jurídico en torno al impuesto de AJD son cuestiones que han marcado la redacción del texto legal.
A partir de ahora, las entidades tendrán que asumir los gastos de notaría, gestoría y registro, permitiendo a los clientes ahorrarse una media de entre 500 y 1000 euros, entre otros muchos aspectos. Por otro lado la ley impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Con la nueva legislación, las entidades y los notarios deberán ser más transparentes con el cliente al firmar su hipoteca.
Estos son algunos de los puntos más significativos:
Los gastos los paga la banca, que a partir de ahora cargarán con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión), incluido el impuesto de AJD, quedando únicamente a cargo del cliente la tasación del inmueble, además podrá elegir libremente al tasador de la vivienda.
El notario y la obligada información precontractual. El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estándar para que los clientes puedan comparar fácilmente las condiciones hipotecarias que oferta cada entidad. Siendo obligado que incluya todas las advertencias sobre las cuestiones más importantes, como los índices de referencia, el vencimiento anticipado o la distribución de los gastos. En el caso de las hipotecas con tipo de interés variable la entidad debe entregar el cálculo de las cuotas en distintos escenarios.
Se eliminan las cláusulas suelo, que tanta controversia y litigiosidad han causado. Estas fijaban un tipo de interés mínimo en los préstamos a tipo variable, lo que impedía al prestatario beneficiarse del todo de las bajadas del Euribor, aunque se aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.
La solvencia del cliente se examinará exhaustivamente. La norma exige al banco «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario» y teniendo en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos, incluso el nivel previsible de ingresos tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.
Interés de demora acotado, al interés remuneratorio más un máximo de tres puntos porcentuales.
La comisión de apertura, la nueva normativa no limita esta comisión, pero queda prohibida la llamada comisión de estudio, así mismo establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
Amortización anticipada, más barata y fácil, ahora amortizar anticipadamente el crédito hipotecario se reduce, el coste se recorta a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), en las hipotecas de tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, cuyas comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente. Es decir, solo se podrán cobrar en caso de que la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.
Dación en pago. La obligatoriedad de que al entregar la casa se salde la deuda no queda reflejado en la ley. No obstante, sí que incluye la obligatoriedad de incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo». Es decir, es una opción de la que podrá hacerse uso si así lo pactan banco y cliente.
Límite a la venta de productos cruzados. La habitual contratación del seguro de la casa con el banco deja de ser legal si es por obligación. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, aunque sí permite su comercialización si eso representa una ventaja para el prestatario.
Modificación de las condiciones. Si el cliente no estás conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por ello.
La ley solo se aplica a las nuevas hipotecas, la norma entra en vigor con una disposición transitoria en la que se señala que «no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor». La instrucción dada por el Ministerio de Justicia aclara que sólo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior los contratos en los que se haya acreditado que el prestatario ha aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha. Si no se acredita el acuerdo previo, se aplicará la nueva normativa y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.